Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Пазарът на бизнес имоти у нас през 2019 г. - в ръцете на местни играчи

Без мащабни сделки и за първи път от две години насам с доминация на местни купувачи. Така изпраща 2019 г. пазарът на бизнес имоти у нас.

Големите инвестиционни активи в наличност бяха разпродадени през 2017 и 2018 г., когато почти всички основни търговски центрове в София смениха собствеността си, последвани от няколко големи сделки с офис сгради. Липсата на качествен нов продукт върна пазара на обичайните му нива преди оживлението през последните две години. Анализатори прогнозират, че ситуацията ще се запази и през 2020 г.

Инвестициите в офиси, търговски площи, индустриални имоти и хотели към декември възлизат на 146 млн. евро, сочат предварителните данни на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. Ако към тях се прибавят и покупките на парцели за строителство на бизнес площи, пазарът доближава 200 млн. евро. Това е спад със 75% спрямо 2018 г. и превръща изминаващата година в най-слабата за пазара на бизнес имоти у нас от шест години насам.

Макар че спадът се случва на фона на по-широкото свиване на европейските пазари, където за деветмесечието на 2019 г. обемът на трансакциите намалява с 9% на годишна основа, пазарът в България страда от собствени проблеми, свързани с липсата на готов инвестиционен продукт, слаба ликвидност, а според експерти и с нереалистични очаквания на собствениците на имоти за цени и доходност от сделките.

“Свидетели сме на рязка промяна на условията. Ако пазарът не намери баланс чрез отстъпки, има риск да отчетем допълнителен спад на обемите, а собствениците на бизнес проекти да се окажат дългосрочно обвързани с тях”, предупреждава Михаела Лашова, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton.

Малкият пазар у нас остава незабележим за големите международни фондове за инвестиции в недвижими имоти, най-вече от Азия, които тази година погледнаха смело към Централна и Източна Европа. През първите девет месеца на годината те са вложили над 8 млрд. долара в активи в региона, което е с 54% над средното равнище през последните пет години, сочат данни на консултантската компания Savills. Като най-голям пазар в региона Полша държи и лъвския пай от чуждестранните инвестиции - над половината от общия обем, но интерес има и към бизнес имотите в Чехия, Унгария и Румъния.

Офис площи – търсенето отговаря на предлагането

Офис пазарът в София произвежда толкова, колкото може да поеме - по 160 хил. кв. м през 2019 г., сочат данни на Forton. Очаква се настоящите нива на търсенето и предлагането да се запазят и догодина. Основната част от подписаните наемни договори са за разширения и премествания, като се наблюдава тенденция за удължаване на срока им.

Още близо 400 хил. кв. м офис площи трябва да излязат на пазара през идните две години, но търсене има и доказателство за това е, че повечето площи в строящите се офис сгради се наемат още преди завършването на строителството им. Отделно от това има проекти, които са обявени, но все още няма конкретна информация дали и кога ще бъдат стартирани.

Районът около мол Paradise Center в квартал "Хладилника", където през последно време стартираха няколко големи проекта, се присъедини към традиционните бизнес зони в София в района на бул. "Цариградско шосе" и зоната около "Бизнес Парк София".

Първите две сгради от Garitage Park, Advance Business Center и втората част на Adora Business Center бяха сред по-зачимите офис проекти, въведени в експлоатация през тази година. Догодина се очаква да приключи строителството на нови сгради от Garitage Park, както и Balkan Business Center и Sofia Tech One.

Към края на 2019 г. наемите остават в диапазона между 12 и 14 евро на квадратен метър за първокласни площи на големите булеварди, а доходността от тях се запазва в рамките на 7,5-8%. Средният дял на свободните площи за офиси от клас А и Б се движи в рамките на 9-9,5%, като очакванията са да надмине 10% през 2020 г. Компаниите от IT и аутсорсинг сектора остават най-сериозният двигател на пазара на офис площи в София.

През тази година някои от тях погледнаха и към други големи градове в страната, където пазарът на труда не е така затегнат като този в столицата. Сред по-големите сделки с офиси извън София тази година бяха на софтуерната компания Fadata в Бургас, на KBC Group във Варна и на Sutherland в Пловдив. Заради все по-трудното намиране на квалифицирани кадри в столицата една трета от собствениците и инвеститорите в офис сгради обмислят инвестиция в други градове в страната или в чужбина, установи изследване на MBL.

Недостигът на кадри кара все повече компании да инвестират и в качествена офис среда, която придобива по-голяма тежест при избора на работодател наред със заплащането, сочат наблюдения на експерти. Нова тенденция през последните години на офис пазара у нас са споделените работни пространства, които са предимно предпочитани като временно решение от чуждестранни компании, навлизащи за първи път на българския пазар. Делът им от общия пазар в София все още е нищожен, около 2% по данни на Forton, но в бъдеще се очаква те да оказват все по-голямо влияние върху ежедневните дейности на повече компании.

Търговски площи – насищане и плавен ръст на наемите

Търговските площи са сегментът от бизнес имотите у нас с най-голям спад на инвестициите тази година и това е обяснимо, тъй като последната голяма продажба в сектора беше придобиването на Mall of Sofia на бул. "Александър Стамболийски" от полската компания GTC през пролетта на миналата година. Пазарът е наситен и не се очакват нови проекти през следващите две години.

След оживлението в София през 2017 и 2018 г., когато всички големи търговски центрове смениха собствеността си, сега активността се прехвърля към други големи градове в страната. През есента на миналата година отвори врати търговският център Plovdiv Plaza, а през март тази година заработи и най-големият новооткрит мол у нас - Delta Planet във Варна. Южноафриканският фонд за инвестиции в недвижими имоти NEPI Rockcastle, който е собственик на столичните Paradise Center и Serdika Center, строи нов търговски център в Пловдив, който се очаква да бъде завършен през 2021 г.

През есента столичният The Mall се разшири с 12 хил. кв. м, след като собственикът му, британското дружество Hystead Limited, придоби освободените от Carrefour площи. Помещението стоеше празно след затварянето на магазина и обявяването в несъстоятелност на българското дружество, което държеше правата за страната.

Няколко нови вериги магазини навлязоха на българския пазар тази година, сред които детската марка за дрехи Brums, италианската марка за бельо Tezenis и японската Minisio, а полската дискаунт верига Pepco е най-диманично растящият търговец у нас с 20 локации към третото тримесечие, сочат данни на Forton.

“През изминалите месеци отбелязахме пик на новооткритите площи в търговски центрове в резултат на икономическата активност и силния наемен пазар от последните две години. Липсата на нови проекти в строеж в големите градове обаче ще успокои пазара през следващите тримесечия, като едновременно с това прогнозите ни са за намаляващ дял на свободните площи и плавен ръст на наемите в топ локациите в моловете и на търговските улици“, коментира Иван Граматиков, мениджър „Търговски площи“ в Cushman & Wakefield Forton. 

Към края на 2019 г. делът на свободните площи в търговските центрове е около 5%, а средният наем за 100 кв. м магазин с добра локация във водещите търговски центрове в София достига 39 евро на кв. м, сочат данните на компанията. Заради липсата на нови проекти за търговски центрове преструктуриранията и оптимизирането на микса от наематели в работещите молове ще движат пазара пред 2020 г., очакват експертите.

Ограниченото предлагане на площи и засилената активност от страна на наемателите продължи да тласка нагоре средният месечен наем на бул. „Витоша“, който вече достига 56 евро на кв. м. Това изкачи централната търговска улица в столицата с още едно място до 46-а позиция сред 448 търговски дестинации в света в традиционното проучване „Main Streets around the World“ на консултантската компания Cushman & Wakefield. 

Зоната от бул. „Витоша“ между Съдебната палата и бул. „Патриарх Евтимий“ остава атрактивна за търговците и очакванията са в краткосрочен план плавният ръст на наемите да продължи.

Една от най-бързо разрастващите се вериги магазини за хранителни стоки у нас - "Т Маркет", чийто собственик е "Максима България", част от литовската Maxima Grupe, продължи експанзията си в страната и през тази година, след като сключи сделка за дългосрочно наемане на 11 магазина на най-голямата пловдивска верига хранителни магазини "Триумф". Сделката беше одобрена от Комисията за защита на конкуренцията (КЗК) в края на октомври.

Сделката за магазините на „Триумф“ е втората по големина за „Максима България“, след като през май 2016 г. тя придоби 12 магазина на дискаунтъра Penny. Към момента „Максима България“ оперира 73 магазина „Т Маркет“ в 38 града в България, а миналата година отбеляза годишен ръст на печалбата си от 19,4%.

В друга сделка през лятото собственикът на веригата магазини „направи си сам“ HomeMax – “Родна земя холдинг“, придоби двата хипермаркета Хит в столичните квартали "Младост" и "Люлин". Така собственикът на Хит стана поредният чуждестранен играч на пазара на бързооборотни стоки, напуснал България. През предходните години словенската верига Merkator затвори своите обекти Roda, REWE Group – собственикът на Билла, приключи с обектите под бранда Penny, фалира франчайз операторът на Carrefour. Затвориха и обектите на веригата „Пикадили“, които няколко пъти сменяха собственика си.

Висока активност в откриването на нови магазини и през тази година имаха веригите за хранителни стоки Lidl и Billa, дрогерията dm и веригата магазини за мебели и стоки за дома JYSK.

Индустриални имоти – ръстът на предлагането продължава

Плавният ръст на предлагането на модерни индустриални и логистични площи, започнал през 2013 г., се запази и през тази година благодарение на разрастването на сектори като логистиката, куриерските услуги и търговията. Очакванията са, че тенденцията да продължи и догодина.

През 2019 г. общата площ на завършените индустриални имоти в София и околните индустриални зони достигна 230 хил. кв. м, а най-големият новооткрит проект беше логистичната база на JYSK в Икономическа зона София – Божурище.

Автомобилната индустрия е една от най-активните в сегмента. Само през първото полугодие на 2019 г. Sensata Technologies започна изграждането на нова производствена и складова сграда в Ботевград. Kostal вече има завод за производство на автомобилни части в Пазарджик. Witte Automotive Bulgaria откри разширението си в Русе. Градът беше избран и от Sin Cars за изграждането на високотехнологична фабрика за производство на електрически и хибридни автомобили. 

Зоните край София с най-активно развитие през последно време са тези около Равно поле и Елин Пелин, както и Икономическа зона София – Божурище. Голям потенциал за развитие на нови проекти има и в района около Национален индустриален парк Хемус (Кремиковци) и зоните около местността Голяма локва до бул. „Ботевградско шосе“ и Околовръстния път, където в средата на декември започна строителството на нов административно-логистичен комплекс на компанията „Кордеел България“ за нуждите на един от големите дистрибутори у нас - „Орбико“.

Наемните цени остават в рамките на 3,8 евро на кв. м за големи проекти над 10 хил. кв. м и 4-4,2 евро на квадратен метър за средно големи площи и няма индикации за скорошно нарастване, сочат данните на Forotn. Делът на свободните площи в сегмента е между 2% и 3%.

По оценки на консултантската компания доходността при инвестиционни сделки с първокласни индустриални активи е около 8,5%, но потенциалните продавачи търсят по-ниски нива на доходност и по-високи продажни цени. Освен това цената на земята и строителството на складови площи в България е по-висока от тази на съседни пазари.

Пазарът в София остава доминиран от строителството на обекти за собствено ползване и строителство по поръчка (built-to-suit), но проектите с площи под наем също се увеличават. Те са търсени предимно от търговци на дребно, логистични компании и бизнеси, обслужващи сектора на онлайн търговията.

Пазарът на терени за изграждане на индустриални имоти в столицата и страната също е динамичен, а средните цени варират между 25 и 35 евро на кв. м в зависимост от размера и локацията на имота, показват данните на Forton.

2020 - година на петзвездните хотели?

Общо 900 нови стаи в петзвездни хотели се очаква да се появят в София до една година, което би било ръст от 80% спрямо 2019 г. Това е безпрецедентно увеличение за столицата, поради което експерти прогнозират трудна 2020 г. за всички участници на пазара и сблъсък на концепции, на местни оператори и международни брандове.

Увеличеният пътникопоток на летище София, подобряването на икономиката у нас и засиленият интерес на инвеститорите към хотелския сегмент в Централна и Източна Европа са сред факторите за очаквания ръст на инвестициите в хотели в България.

Първият голям проект, който трябва да влезе в експлоатация още през февруари догодина, е хотелската част на Millenium Center, която ще разполага с 400 стаи и апартаменти. Инвеститор и главен изпълнител на обекта е НИКМИ АД.

Също за догодина е планирано откриването на първия хотел в София на най-голямата верига в света Marriott, който ще разполага с 210 стаи, апарт хотел с 60 апартамента на последните десет етажа, конферентни и бални зали. Инвеститор в обекта е „Айтауър Девелопмент“ ЕАД, а изпълнител е австрийската строителна компания „Щрабаг“. Строителството на 107-метровата сграда на площад „Македония“ получи финансиране миналата година от Пощенска банка и Черноморската банка за търговия и развитие в размер на 58,3 млн. евро.

Друг водещ световен бранд, Hyatt Regency, също строи свой обект на мястото на бившето кино „Сердика“. Той включва 190 стаи, конферентна и конгресна част. Инвестицията на „Тера Тур Сервиз“ възлиза на 40 млн. евро. Според първоначалните планове хотелът трябваше да отвори врати миналата година, но това не се случи заради непредвидено забавяне на строителството след разкриването на археологически находки при изкопните работи.

По статията работиха: автор Божидарка Чобалигова, редактор Миглена Иванова