Новини за недвижими имоти
И. Перфанова: Има нужда от европейска директива за брокерската дейност
Рубрика: Интервю Източник: Investor.bg- Г-жо Перфанова, НСНИ обяви преди няколко месеца кампания за подаване на сигнали към Комисията за защита на потребителите и Комисията за защита на конкуренцията от страна на потребители и агенции за некоректни практики и нелоялна конкуренция. Какви сигнали получихте и каква беше реакцията на институциите?
- Кампанията се разрасна много. В сдружението получихме много сигнали и от агенции, и от потребители. Имаше сигнали от вече измамени потребители от никому неизвестни агенции. Някои агенции се присъединиха към кампанията, като самите те поеха редица публични инициативи.
За по-голямата част от подадените от нас сигнали към Комисията за защита на потребителите (КЗП) получихме обобщаващ отговор, който считаме за неприемлив, тъй като не е обърнато внимание на подадения повик и вече има пострадали потребители. Отговорът не комуникира с очакваната от нас намеса на КЗП, за което е необходимо да продължим работа с комисията по изясняване къде седи проблемът – в бизнеса, в законодателството или в държавата, и какви са препоръките и насоките на Комисията.
Ако трябва да обобщим сигналите, те са няколко категории: рекламират се имоти, които не съществуват; рекламират се имоти, за които има подписан ексклузивен договор с една агенция, а други агенции продължават да рекламират същия имот; рекламират се имоти на цени, различни от тези, които иска собственикът им; рекламират се имоти с невярна локация като район и дори град или други подвеждащи параметри; рекламират се продадени имоти, които вече имат нов собственик, който е изненадан от това, че някой продава имота му; има измамени потребители, чийто имот е бил отдаден под наем от агенция, същата е подписала договор за наем, събирала наемите, без да има дадени пълномощия и естествено не е информирала за това собствениците.
Има и сигнали срещу агенция, която събира депозити, за да започне преговори по продажна цена. Впоследствие потребителите се отказват, защото разбират, че върху имота има тежести, както и не получават достатъчно информация от агенцията, за да имат сигурност в сделката, а агенцията не им връща депозита под предлог, че е договорила исканата цена, т.е. пострадали потребители поради недобросъвестен търговец.
Имаме и оплаквания от потребители, които си пускат сами реклама на имота и агенциите я копират и започват да предлагат без съгласието на собственика, рекламата не се сваля и дори след обаждане на собственика в агенцията. Подадени бяха и оплаквания от потребители, че някоя агенция е взела изключителни права и не дава достъп на други агенции, съответно и на техните клиенти, до офертата, а клиентът не желае тази агенция да защитава неговия интерес и има свой агент. Получихме сигнали и за неиздадени документи за платени депозити или комисиони, а след това измамени клиенти, които не могат да докажат колко пари и на кого са платили. Има и други изобретателни похвати за „зарибяване“ на клиенти.
Тук бих искала да добавя, че има и немалко случаи, в които потребителите сами създават условия за лоши практики, като например да си продават имота, без да информират агенциите, които го предлагат, че трябва да го спрат от реклама. Потребители се оплакват, че някоя агенция предлага имота им за продажба на по-ниска от търсената от тях цена, а в същия този момент допускат оглед с клиент на агента-нарушител. Потребители отказват и да подпишат посреднически договори, с което затрудняват работата на агенциите, отказват да взимат фактури и задлъжняват към агенциите с дължимия ДДС, с което ощетяват бизнеса и държавата, обявяват имота си в много агенции без договори, с което създават условия за надлъгване на агенциите чрез рекламите, които публикува,т и съответно реализиране на имота на по-ниска цена на пазара.
И понеже става въпрос за лоши практики, между тях влизат и онези между агенциите, попадайки в конкурентен пазар. В пряк контакт между потребител и агенция не винаги препоръките на агента са правилните, когато агентът иска да получи дадена оферта за себе си. Ползват се различни похвати за привличане на клиенти, като обещания за списъци със скрити оферти, продажба на по-висока цена, отколкото е казала конкурентна агенция, обещания за реализиране на сделка за 45 дни, и т.н. Съветваме клиентите да се вслушват в съветите на браншовата организация, защото тя не обслужва персонални интереси и може да даде правилната насока на потребителя за добри и лоши практики, с което да го предпази от взимането на решения чрез подвеждане.
- Какво се случва със закона за брокерите, който НСНИ предложи преди няколко години?
- Има още какво да се работи в тази посока и да се адаптират предложенията към съвременните условия на пазара. Професията изключително много се промени през последните години, пазарът също. Променят се европейските изисквания и като цяло и изискванията в международен план. Асоциациите се обединяват в коалиции с идеята да направят единни международни правила. По-младите и по-нови структури се присъединяват към по-опитните и вървят заедно напред.
В Европа има такова обединение от националните асоциации и НСНИ е част него. Това се двете европейски организации, които преди няколко години създадоха европейския стандарт за брокерската дейност. Днес работата на новосформираната единна организация е насочена към създаването на европейска директива чрез Европейския парламент. Аз самата бях поканена като международен експерт и участвам в тази своего рода европейска коалиция. На последното заседание видях, че имаме много сходни проблеми с пазара в Полша например – също държава, която развива частния пазар от времето, от когато и ние го развиваме, с подобна история. Проблемите, с които ние се сблъскваме, не са само у нас, а ги има в много държави и могат да се решат с общи усилия.
Това, което ние виждаме в тази обединена група професионалисти, е създаването на европейска директива, в която да се регламентират препоръчителните етични норми и професионални правила, както и образователен ценз.
- Как една европейска директива се вписва в стратегията за дерегулация на бизнеса, която се изпълнява от сегашната Европейска комисия?
- Точно това е конфликтният момент. В държави, в които е имало законодателство досега, тези политики на Европейския съюз (ЕС) събарят законодателството. Попадайки в такава ситуация, професионалистите там виждат, че е изключително трудно да работят, те започват да работят в хаос. Той не е същият като у нас, защото говорим за държави, в които има друг респект към правилата и законодателството, но все пак утвърдените правила вече ги няма и това затруднява бизнеса.
Нашата борба ще бъде да се създаде такава директива, независимо от това, че ЕС иска дерегулация на бизнесите. Когато поставим въпроса защо законодателството на едни места пада, а на други устоява в рамките на ЕС, отговорът е, че това зависи от силата на правителството да отстоява своите позиции. Моето мнение е, че към всеки бизнес трябва да се подхожда индивидуално и не може всички бизнеси да се слагат в една рамка. Трябва да се видят проблемите и особеностите и след това да се решава как да се регулира и дали да се дерегулира.
Основната причина, поради която от ЕС искат дерегулация, е да няма ограничения между държавите и специалистите в рамките на ЕС да бъдат мобилни. Има как това да стане – с една обща рамка, която да установява някакви правила. В държавите, в които има установени правила, има и респект към самата професия и заетите с нея. Там се повишава и отговорността на потребителя, докато у нас тази култура е много ниска.
Регулацията на бизнеса не е свързана само с работата на агенциите помежду им. Тя е свързана и с отношението на потребителя към професионалиста, отговорността на професионалиста към потребителя, като се регламентира и формулира какво включва този бизнес и кой е подготвен да го извършва. И в двете форми на регулация - и при законова регулация и при браншова саморегулация, принципът е един същи. Разликата е в това кой упражнява контрола и до колко останалото действащо законодателство и държавата помагат на бизнеса, ако той реши да се саморегулира.
- Все пак като че ли се вижда някаква положителна промяна в последно време…
- Да, има напредък, но нещата се случват изключително бавно и мъчително за бранша. Ако искаме да стимулираме бизнеса в държавата, трябва да се погрижим за него. Говорим непрекъснато за публично-частно партньорство, а не е ли форма на публично-частно партньорство браншовите организации да могат да си сътрудничат с държавата?
- Има ли вариант бизнесът да се обедини и сам да подготви необходимия регистър на професионалистите?
- В момента точно това се опитваме да направим без да зависим от други органи. За да се случат обаче нещата по-генерално, трябва да имаме помощта на държавата – било то за подкрепа на регистъра, било за да обърне внимание на някои законодателни промени, които искаме да направим.
- Какви промени?
- Независимо дали говорим за нов закон, или за промени в съществуващи закони, има какво да се направи и да се създадат по-добри условия за работа на агенциите за недвижими имоти. Може да се направят промени, свързани с рекламата, за отношенията между търговците и търговците и потребителите, за образованието и ценза. Констатираме много грешки във формулирането на нашата професия. Това, което дотук е направено, е създадено колкото да го има, за да може да се събират данъци и осигуровки. Не е мислено да се помага на бизнеса, да има респект към професията и да се помага за намаляване на лошите практики.
Генерален спонсор на Годишните награди на Imoti.net е Банка ДСК. Консултанти на проекта са Bulgarian Properties и Университета за национално и световно стопанство (УНСС). Партньор на проекта е RE/MAX България.
По статията работиха: автор Миглена Иванова, редактор Десислава Попова