Новини за недвижими имоти
Н. Неов: Образованието трябва да е приоритет, ако искаме повече инвестиции
Рубрика: Актуално Източник: Investor.bgНиколай Неов има дългогодишен опит в сферата на бизнес имотите. Започва кариерата си през 2002 г. в САЩ, където се занимава с пазарни проучвания и анализи. От края на 2007 г. активно участва в изграждането и развитието на MBL|CBRE, като отговаря за отдел "Офис площи". През годините Николай Неов и екипът му успешно работят с множество международни и местни компании, като Experian, Pfizer, Lenovo, Actavis, Oracle, Lexmark, Nokia, GE, Renault Nissan, NSN, Cargill, C3, Gameloft и др.
Николай Неов притежава магистърска степен по „Бизнес администрация“ от American University във Вашингтон, окръг Колумбия.С него разговаряме за актуалните тенденции на пазара на бизнес имоти в България.
-Г-н Неов, доколко България е привлекателна дестинация за по-големи чуждестранни институционални инвеститори, тъй като вече имаме установени, работещи доходоносни активи, а географският хоризонт на инвеститорите се разширява в посока Централна и Източна Европа?
- През последните години основните играчи на пазара са по-скоро местни, с акумулиран капитал. Доста от тях реализираха сделки с проблемни активи. Това не бих го вписал точно в графата на инвестиционните сделки, а по-скоро на опортюнистичните сделки, постигнати с активи, от които банките искаха да се освободят при прилични условия.
За в бъдеще всички са оптимистично настроени, че ще видим и малко по-големи чуждестранни институционални инвеститори на пазара. Нашият пазар обаче е малък, няма и много имоти, които да се вписват в дефиницията им за инвестиционен клас активи. Едва ли можем да очакваме тази масовост, която в последните няколко години наблюдавахме в Полша например.
Тези инвеститори, след като полският пазар започна да прегрява, вече поглеждат на изток. Има активизиране на инвестиционния пазар в Румъния. Дали това ще стигне до нас и кога – трудно е да се каже. По принцип инвеститорите се насочват едновременно към определени локации. Това е нормално обаче, защото решенията за инвестиции на конкретен пазар се вземат от бордовете на компаниите. Т.е. като е взето решение да се инвестира в Полша, дори да има актив в България, който е достатъчно атрактивен за конкретния инвеститор, той просто не го разглежда като вариант, докато няма одобрение на борда за инвестиция в България.
- Доколко регионалните конфликти в близост биха изиграли роля при взимането на решение за инвестиция?
- Оказват роля, защото решението за инвестиция в конкретна държава неминуемо се свързва не само с моментното представяне на даден актив, но и с цялата макроикономическа рамка и политическата стабилност в държавата. Когато тези показатели не са такива, каквито инвеститорите очакват, те не инвестират на този пазар, тъй като за тях има елемент на несигурност или скрит риск.
- Предвид, че се конкурираме и с останалите държави от Централна, Източна и Югоизточна Европа, какви са предимствата ни като инвестиционна дестинация и какви – недостатъците?
- През последните години високият интерес към установените пазари от Централна и Източна Европа (Полша, Чехия, Унгария) доведе до покачване на цените в тези страни, съответно доходността там вече не е толкова привлекателна. Като резултат инвеститорите в бизнес имоти започнаха да търсят по-високодоходни нови възможности в Източна Европа, в т.ч. Румъния и България.
Въпреки че северната ни съседка е предпочитана заради фактори като по-големия и по-ликвиден пазар, както и успешното реформиране на критични за инвеститорите области, от края на миналата година е налице повишен интерес и към България. Интересът на тези инвеститори е провокиран основно от сравнително високата постижима годишна доходност (8,5-9,5%) по сделки със стабилизирани, доходоносни имоти – основно офис сгради и търговски центрове. Тази тенденция се очаква да продължи през 2016 г. и 2017 г. и е въпрос на време да видим сключени знакови сделки.
Високата рискова премия се дължи на недостатъците на нашия пазар. Един от тях е наличието на некачествени активи – с неуместно местоположение, неефективна от търговска гледна точка архитектура, непрофесионално управление на сградите, слабости в договорите за наем и т.н., както и липсата на ликвидност. Излизането от инвестиции на нашия пазар може да е проблем.
Последната по-значима сделка с доходоносен имот (над 100 млн. евро) беше през 2011 г., когато консултирахме купувача на „Мол София“. (става въпрос за сделката с Europa Capital, които се очаква да излязат от инвестицията заради изтичането на хоризонта ѝ. Фондът вече продаде един от активите, които придоби преди 5 години – Ритейл парк Пловдив – б.ред.)
От своя страна политическите рискове в региона също със сигурност не помагат за повишаване на атрактивността на инвестиционния климат у нас. Географската ни близост до страни с проблеми плаши чуждестранните купувачи, тъй като българският пазар рядко се разглежда самостоятелно, а по-скоро в пакет с околните държави, дори когато имаме с какво да се похвалим.
В последните години наблюдаваме промяна в мащабите на проектите, които се реализират в България. Инвеститорите пристъпват към тях доста по-обмислено, проектите са по-малки от гледна точка на площи. Това ли е новата тенденция и можем ли да очакваме нови големи проекти, включително и реализацията на някои от “замразените”?
- Нормално е да има по-голяма предпазливост от страна на инвеститорите, защото видяхме какво се случи в периода непосредствено след кризата от 2008-2009 г. През 2010 г. на пазара в София излязоха няколко мащабни проекта – ЕТС с близо 80 хил. кв.м, Мегапарк с 45 хил. кв.м, Сердика център с почти 30 хил. кв.м.
Нашият пазар никога не е бил такъв, че да може в кратки срокове да поеме такива обеми. На годишна база търсенето не е надвишавало 130 хил. кв.м, а в един момент почти по едно и също време на пазара излязоха над 200 хил. кв.м. Логично пазарът нямаше как да поеме такова търсене в бързи срокове, особено предвид кризата и несигурността, тъй като доста компании тогава замразиха проектите си за разширяване, оптимизираха площи, съкращаваха персонал.
От този период се видя, че големите проекти са тежки и отнема доста време да бъдат запълнени. При проектите от 2010 г. отне период от 3 години и повече. Това са дълги срокове, а инвеститорите бяха правили съвсем различни отчети – за по-бърза запълняемост и по-високи наемни нива.
Сега обаче инвеститорите се преориентират към по-разумни по размер сгради – 10-20 хил. кв.м. Затова и не очаквам да видим в бъдеще много нови големи проекти, макар че със сигурност ще има някои. Например втората фаза на Capital Fort се предвижда да е с доста сериозна квадратура, близка до тази на първата фаза на проекта.
- Какво предпочитат инвеститорите, преди да стартират един проект – предварително осигурен ключов наемател или няколко ключови наематели или по-скоро спекулативен проект?
- На този етап всеки един иска да има някаква предварителна запълняемост. Банките също имат по-завишени изисквания за финансиране, така че това би било плюс за осигуряване на заем.
- Освен недостига на клас А площи, банките ли са другият фактор, който води до ръст на договорите за наем на площи в строеж?
- Със сигурност предварителното отдаване на значителна част от площите в една сграда прави нещата много по-лесни както за инвеститора, така и за финансиращата институция. Това помага и да се договорят по-изгодни условия.
- Доколко банките са отворени към нови проекти в сектора на имотите?
- През последните години банките акумулираха чувствителен ресурс и е логично да търсят проекти, които да финансират. Всеки проект обаче се разглежда строго индивидуално.
- Какъв е “здравословният” обем площи, който пазарът в София би могъл да усвои, да поеме в рамките на една година, без да се стига до дисбаланс?
- През последните 2-3 години наблюдаваме нива около и малко над 100 хил. кв.м на годишна база. Според мен това е капацитетът на нашия пазар. Засега не виждаме индикации нещата да тръгнат чувствително нагоре, още повече и че за да се увеличават площите, трябва да се наемат нови хора. Тук стигаме до проблема с човешкия ресурс. Аз лично смятам, че това е една тема, която трябва все по-често и всеобхватно да се коментира и да се привлече вниманието на управляващите върху нея.
Наемателите не идват тук, за да си направят офис просто в една сграда, дори и ако тя е “зелена”, колкото и да са социално отговорни, да мислят за околната среда и да искат да поддържат добър имидж в обществото. Те идват тук, за да си спестяват разходи и им трябват кадри. Затова са необходими и действия на правителството в сферата на образованието, да се повишава квалификацията на хората и то най-вече с чужди езици.
България е на предпоследно място в Европа по владеене на чужди езици на населението в активна възраст до 65 години. Сред младите делът на хората, които владеят чужди езици, със сигурност е по-голям, но ако се сравним с други държави – там този дял е по-висок. Това е проблем, който трябва да се реши, ако искаме дългосрочно да се позиционираме като аутсорсинг и технологична дестинация.
- През 2017 и 2018 г. предстои на пазара в София да излезе отново доста сериозно като обеми предлагане на офис площи. Това как би се отразило на баланса на пазара?
- Смятам, че ще има положителен ефект. В момента наблюдаваме дефицит на качествени площи и ако някой иска да се нанесе в нов офис, възможностите са много ограничени. Сградите, които ще излязат, очаквам да подобрят ситуацията, но не много, тъй като голяма част от тези площи са вече отдадени. Може би моментно ще балансират пазара, но остава въпросът с търсенето. Не можем със сигурност да прогнозираме какво ще е то тогава.
Ние например направихме проучвания сред компании, от които около 25% заявиха, че планират разширяване. Това обаче не означава, че всички ще наемат нови площи, защото някои вече са го направили. Тези площи са празни към момента, но са наети с идеята да се посрещнат нуждите им в следващите няколко години.